地方财政收入主要靠什么（地方政府主要通过与土地相关的租金、税收、费用取得收入）

地方政府可以取得三种形式的与土地相关收入，分别为租金、税收、费用。其中既包括直接来源于出让土地这一行为的收入，也包含与土地相关的行业发展所带来的以上三种收入。

随着土地出让金制度的渐趋完善，房产税改革试点的不断探索，地方财政收入来源的重中之重就是以上三种收入。在当前阶段，伴随着中国市场化改革的不断深入，政府有三种形式可以实现自身权利，变现相关利益。

一是地租这种经济实现形式。土地所有权和土地使用权是可以分开的，政府持有的土地所有权的实现是通过出让土地或者出租土地，获得土地出让金或者各种形式的年金，本质上都是一种地租;

二是对土地和房地产开发相关行业的收费形式。这些收费是在政府部门、一些行政事业单位或者其他代替政府发挥作用的社会团体，在为经济活动提供一些约定的服务时要求收取的资金。政府部门通过对提供的服务收费，实现了土地收益在不同的利益主体之间重新分配。在当前中国，各类收费的现状是各区域自行制定收费政策，情况各有不同。一般来看，存在以下问题：收费环节繁多、链条冗长、收费名目复杂、管理收费的归口部门相当多。

三是与以税收的形式对土地和相关的房地产行业税征税。国家凭借政治权力向土地交易和相关行业征税，具有依法强制征收的特点，也是一种参与土地收益分配的形式。国家作为社会管理者取得的税收收入通常用于提升政府的公共服务水平。税收的形式通常可划分为直接税收和间接税收。

直接税收包括前面五种，是直接针对土地交易和房地产开发过程的税收。而间接税收不直接针对土地，包含的是针对土地开发这一产业链的上下游行业征收的增值税、所得税等税种，比如对建筑业和房地产开发企业。第三种观点是建立在第二种观点之上的，除了财政学视角下的租、税、费外，土地财政还应该包括以土地抵押的债务融资等隐性收入。

杨孝海指出，土地财政收入是土地财政的重要组成部分，这些财政收入包括：土地租、税、费及抵押融资等。薛白和赤旭的定义与其他学者略有不同，他们认为狭义的土地财政定义不仅包含土地出让金，还包含与土地相关的预算内税费收入，即行政事业性收费和土地使用税、土地增值税等。而与此对应的是广义的土地财政定义除了统计预算外的土地税费收入，还包括了地方政府通过土地金融行为获得的贷款资金。

但是对于土地融资负债是否计入土地财政的范围，有学者明确提出不同意见，如苏明等认为分析地方政府对土地财政的依赖程度时，使用租金、税金、费用的收入概念更为妥当，由于融资行为是政府所背负的负债，不应当将其纳入土地财政的考察范围。

具体原因包括：首先，地方政府通过其代理人地方城投公司或者开发区等取得融资资金，是由金融机构发放的借款，在未来某一时间地方政府要按时按期清偿。其次，IMF对财政收入做的定义中明确了收入是在交易结束后，可以取得的净收入，也就是总资产减去总负债。

借款是在交易过程中发生的流量资金，不应该将其算在地方政府的财政收入中。但是对此苏明认为，是否需要扣除相关金额，对于研究并没有实质影响，这仅仅是中国的统计口径与IMF的口径不同。学术界在定义土地财政时，虽然地方政府的抵押融资和土地财政直接存在千丝万缕的联系，也不应该将土地金融纳入土地财政考虑。

增值税和企业所得税则是需要在地方财政和中央财政中按照一定比例分配。比如所得税自二〇〇四年起，按照国务院的通知，中央财政和地方财政需按比例配所得税收入。《国务院关于明确中央与地方所得税收入分享比例的通知》中约定的分配比例为6：4.

所以在统计地方政府土地财政中所得税的总量时，应当对上述行业的企业所得税做简单处理，地方政府的分享金额需要以总额乘以分配比例。还有其他一些税收，难以明确是否属于土地间接税，也不容易对其规模作出估计，主要是两类：

(一)其他还有一些与土地相关的行业产生的零星税收，比如个人所得税和印花税，理论上也应该纳入土地间接税收的估算范围。但是在实际操作中，很难确定这类税收中哪一部分与土地相关，哪一部分与土地无关，加之总量不是很大，并不影响对土地财政的估算和分析，所以通常都不考虑此类税收。

(二)在中国与土地间接税收相关的行业主要是建筑行业和房地产行业，但这两个行业中产生的税收并不是全部和土地活动相关，也有一些无关土地的税收需要从土地间接税中剔除。

而其他有些行业虽然经营和土地活动没有直接关系，他们中产生的一些税收却可以纳入土地间接税。因此为了考量地方政府可以通过与土地征用、出让相关的活动，取得多少财政收入，只能对土地间接税收的规模做大致的估算。

在过往的研究中对土地间接税收的重视程度往往不够，很容易被忽略。但是地方政府在实际上，更加容易依赖土地间接税收。有两个原因：

一是相比于土地直接税收而言，土地间接税收占财政收入的比重更大。地方财政收入的增长离不开土地间接税收的快速膨胀。

二是，虽然按照目前的税制，直接税收和间接税收基本上都归属地方政府，但是地方政府有充分的理由相信，如果土地直接税收增长规模过大和速度过快，中央政府可能会通过财政改革将土地直接税收划归中央所有。

(三)费与出让土地相关的费用收入，也应当纳入到土地财政的收入范围。地方政府取得这些费用收入的前提，是因为其在土地征用、开发、上市的过程中，为拆迁的村集体、土地使用权获得者提供了行政事业性的服务。和土地出让相关的这一类收入项目种类多样，内容繁多，收费的部门多，不同地区的收费标准各有不同。

由于费用收入的以上特性，在研究土地财政时，很难获得准确的对其规模的统计数据。但有研究表明，费用收入占土地财政的比例不可忽视，金额巨大，是地方政府取得财政收入的一个非常重要的渠道。在界定土地财政的范围时，必须当将土地费用收入纳入进来。各种土地费用收入，由地方政府的不同部门负责收取。

比如新增城镇建设用地有偿使用费、耕地开垦费等费用是由土地主管部门收取的。按照各项费用不同的征收部门，将在土地征用、土地转让、土地开发等不同的环节或者过程中收取的与土地相关的费用分为三种：

1.土地管理部门的收费。由土地部门的收取的费用由三种常规收费和四种专门收费。这些收入在总地价中约占到10%。

2.财政部门的收费。由地方性法规规定的向企业征收的土地使用费和土地租金。

3.其他部门收费。因为土地上市前会做大量工作，如水评、环评、交评等很多其他部门在土地征用、出让、开发的过程中会发生收费，比如交通、消防、水利、农业等等涉及到土地的部门。

一般来讲，这些项目的收费标准制定权在地方政府手中。在统计土地相关收费的总规模时，发现第一种由土地管理部门收取的费用是可以统计的，但是第二种和第三种的收费规模难以确定。即使只统计第一种费用收入，规模也是相当可观的。可见土地的“费重税轻”是一个事实。