什么是地役权（地役权的概念、使用场景及分类）

地役权

很多在美的小伙伴买好房子以后都会产生一个困惑。美国法律保护个人财产，可是律师却和我提及房子的某些地方有地役权，那到底是什么?会不会影响到我房子的其他权益?

地役权是什么

首先解释一下什么是地役权，地役权在美国法律中译为EASEMENT，既“土地使用权”。听到这里你是不是吓了一跳，它们要公然侵犯我的土地吗?当然不是这样。

在美国的房产交易中，地役权非常常见。美国的地役权通常是一种“非占有性”的物权，事实上地役权也是你买好房子以后，除土地所有权之外，另一个被所赋予的权利。你可以同时赋予多个物业地役权，这样他们才有使用你的部分土地的权利。

地役权的使用场景

通行权

通行权是地役权的一部分，假设一条道路在物业①的土地上，物业②占用了这条道路的20%。物业①拥有这条道路的所有权，物业②的屋主们可以拥有这条道路的地役权，也就是道路使用权。类似的例子还有很多，社区附近的公共设施都可以用地役权进行划分。没有地役权，道路所有权的划分将一团乱麻。

公共设施维护

公共设施维护同样归属于地役权，这种地役权指向的基本都是公用设施维护公司，像是电缆线路维修等，都需要行使地役权。没有地役权，很多公共项目的维护将十分困难。

公共地役权

公共地役权和公共设施维护很像，但是又不太一样。公共地役权主要是指HOA和他们共同管理的区域。居民是有权通过这些公共区域的。

地役权的分类

Appurtenant

买房时如果看到有Appurtenant，那么就表示这项地役权是和土地绑定在一起的。如果有下一任买家购买这套房子，地役权会给到下一任继承。

In gross

与Appurtenant不同的是，In gross不与土地捆绑，也不会自动继承。如果物业②从物业①那里买到了地役权。物业②的屋主们即使卖掉卖掉房子，下一任买家购买房子时也不会有地役权。

怎样申请地役权

如果物业①拥有土地的所有权，物业②想要使用地役权的话，需要向物业①先申请。如果协议达成，那么第一任给到地役权的物业①的屋主们都可以获得补偿，因为让渡了地役权这项权利。而后续的新屋主们在重新让渡地役权之前，都不会再获得奖励。