楼面价是什么意思?楼面价与房价有什么关系?

楼面价是一个房地产行业常用的术语，它指的是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价可以反映一个项目的土地成本，也可以用来衡量土地市场的热度和竞争程度。楼面价与房价有着密切的关系，但并不是简单的正比例关系，还要考虑其他因素，如建筑成本、市场需求、开发商定位等。下面我们来详细介绍一下楼面价的定义、计算方法和影响因素。

什么是楼面价？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。容积率是指地上建筑总面积与规划用地面积的比值，一般在1.0到4.0之间，不同的城市和区域有不同的标准。容积率越高，说明该土地可以建造的房屋数量越多，土地利用率越高。

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。也就是说，开发商在拿地时支付的土地价格，会作为商品房最终售价的参考标准之一。一般来说，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。

楼面价怎么计算？

楼面价的计算公式如下：

楼面价=土地总价格÷建筑总面积​=规划容积率÷土地单价​

其中，

$$\text{建筑总面积}=\text{土地总面积}\times \text{容积率}$$

举个例子：

出让的土地总面积为13145平方米，容积率为3.2，最后成交价为4.63亿元。那么，

楼面价=63000000÷（​13145×3.24）=11007元/平方米

楼面价与房价有什么关系？

楼面价与房价有着密切的关系，但并不是简单的正比例关系。房价是由多种因素构成的，包含土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。

一般来说，房价与楼面价之间有一个倍数关系，这个倍数叫做溢价率。溢价率是指房屋销售价格与楼面价格之比，反映了开发商对项目未来销售收益的预期和对市场风险的承受能力。溢价率越高，说明开发商对项目更有信心，也愿意承担更高的风险；溢价率越低，说明开发商对项目更谨慎，也更注重降低风险。

溢价率受到多种因素的影响，如市场需求、供应量、地段、品质、配套、政策等。不同的城市和区域，溢价率也有所不同。一般来说，小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润。

因此，关于房价和楼面价之间的关系，还是要通过具体地区，具体分析，需要参考周边价格来进行综合分析，才会得出最低售价范围是多少。

总结

楼面价是一个房地产行业常用的术语，它指的是单位建筑面积分摊的土地出让价格。楼面价可以反映一个项目的土地成本，也可以用来衡量土地市场的热度和竞争程度。楼面价与房价有着密切的关系，但并不是简单的正比例关系，还要考虑其他因素，如建筑成本、市场需求、开发商定位等。楼面价的计算方法是用土地总价格除以建筑总面积，其中建筑总面积的计算方法是用土地总面积除以容积率。房价与楼面价之间有一个倍数关系，这个倍数叫做溢价率。溢价率是指房屋销售价格与楼面价格之比，反映了开发商对项目未来销售收益的预期和对市场风险的承受能力。溢价率受到多种因素的影响，如市场需求、供应量、地段、品质、配套、政策等。不同的城市和区域，溢价率也有所不同。